תתחדשו!

7,000 יחידות דיור חדשות מתוכננות להתבצע במהלך 2017 במסגרת פרויקט "התחדשות עירונית" (תמ"א 38), ואלוני היא זו שמספקת חלק ניכר ממוצרי הגמר לפנים הבניין והדירות 

רבים רוצים לגור במרכז הארץ, ואם כבר - בדירה חדשה או מחודשת. אולם בפועל, אין קרקעות זמינות לבנייה רוויה חדשה בגוש דן, ובמקביל יש תהליך של הזדקנות המבנים הקיימים. הפתרון לתהליכים אלו הוא התחדשות עירונית, הידועה גם בשם תמ"א 38. "המטרה העיקרית של פרויקט ההתחדשות העירונית היא תוספת בנייה באזורים מבוקשים וצפופים", מסביר גיל קחלון, מנהל מכירות שטח באלוני. "כיום, רוב הפרויקטים של תמ"א מרוכזים במרכז הארץ – בערים כמו תל אביב, ראשון לציון, הרצליה, רמת השרון, גבעתיים, רמת גן, הרצליה ועוד. אולם גם בצפון הארץ, בערים כמו חיפה ועכו, יש פרויקטים של התחדשות עירונית, ובדרום מגיעים עד אזור גדרה".

קחלון מסביר שיש שני אפיקים בהתחדשות העירונית: "יש תמ"א 1, שזה למעשה חיזוק של המבנים הקיימים ללא הריסתו, ויש את תמ"א 2 שהיא למעשה תהליך פינוי-בינוי, שבמסגרתו הורסים את הבניין הקיים והישן ומקימים במקומו בניין חדש וחדשני. בשני המקרים הדיירים מתפנים לזמן מה מהבתים, ובתמורה מקבלים דירה משודרגת בבניין משודרג".

זה ברור מה יוצא ליזמים. אבל מה היתרון עבור הדיירים?

"הבניינים הישנים הם בני עשרות שנים והם ללא ממ"ד. ראשית, זוכים הדיירים בפרויקט בהוספת ממ"ד – גם תוספת חלל וגם תוספת של מרחב ביטחון. שנית, יש הוספת מעלית לבניין, כך שדיירים בקומות שלישית ורביעית זוכים בשיפור משמעותי באיכות חייהם. שלישית – לרוב יש תוספת של מרפסת לדירה, כך שכל אלו גם מעלים את ערך הנכס וגם מעלים את איכות החיים של הדיירים. בתמ"א 1 יש דיירים רבים שכבר מנצלים את ההזדמנות ומשפצים את הדירה שלהם ויוצאים נשכרים מכל הכיוונים".

זה נשמע מאוד ורוד. יש חסרונות?

"יש אילוצים, כמו הצורך לספק מגורים חלופיים לדיירים במהלך הבנייה או החיזוק. ויש תקופת מעבר לא נעימה לסביבה שבה מתרחש השיפוץ, אבל בסוף תקופת המעבר הלא נעימה כולם מרוצים". 

אלוני על המפה

מה הממשק של אלוני לפרויקטים?

"מבחינת אלוני, אנחנו מספקים חלק ניכר ממוצרי הגמר לפנים הבניין והדירות – כלים סניטריים, שיש, אבן טבעית, פרקט, אריחים, חיפויים, ברזים וכדומה. בנוסף, אנחנו דואגים לחיפוי המבנה עצמו באבן, בשיש או בחומר אחר שנבחר לצורך כל פרויקט ופרויקט שעובר שדרוג", אומר קחלון.

כמה מהפרויקטים שבהם אלוני סיפקה את כל מוצרי הגמר לדירות ולמבנים הם: ברחוב מולדת, רחוב וושינגטון ורחוב שפר בתל אביב; ברחוב הדרור ביבנה; ברחוב יאנוש קורצ'ק בקריית אונו, ברחוב פרלשטיין בבת ים; ברחוב רמז ברמת השרון, ברחוב יסוד המעלה בהוד השרון; ברחוב אבנר ברמת גן ,ברחוב הרוא"ה ברמת גן; ברחוב יוסף הלוי בראשון לציון ועוד פרויקטים רבים ברחבי הארץ.

ואם תהיתם איך זה יכול לשדרג את ערך הדירה, נאמר כי בהערכות של שמאי נדל"ן מדובר בתוספת של 40%-60% לערך הדירה. תוספת של חדר לדירה קיימת במסגרת תמ"א 38/1 (ממ"ד) משמעותית ביותר בהעלאת שווי הדירה: דירת שלושה חדרים ישנה הופכת לדירת ארבעה חדרים חדשה, או כדירת ארבעה חדרים גדלה לחמישה חדרים. השינוי משמעותי. תוסיפו לגודל גם את ממד הנראות, שכן הדירות הישנות והמוזנחות, בלשון המעטה, הופכות לדירות חדישות, מעוצבות, מטופחות ומתוחזקות עם מיטב החומרים והתשתיות שיש בנמצא.

"אלוני, כחברה מובילה בתחום, היא שותפה לתהליך הנדל"ני הכי מבטיח בשטח. רבים בענף הנדל"ן טוענים כי זוהי הדרך הכי משתלמת ונכונה לרכוש דירה כעת, ובפורומים שונים אפשר לקרוא תגובות אוהדות של דיירים המדווחים כי "בעבר גרו בחורבה והיום חיים בבונבוניירה".

מה המגמה המסתמנת?

"תהליך ההתחדשות העירונית יילך ויגבר עם הזמן, כרגע אין הרבה קרקעות ותמ"א זה הפתרון הכי טוב בנסיבות הזמן, המקום וקצב הגידול באוכלוסייה. למיטב ידיעתי, מתוכננות כ-7,000 יחידות דיור חדשות כבר השנה, ב-2017. זו המגמה הכי בולטת בשוק הנדל"ן בארץ".

העולם שייך (גם) לצעירים

יש להתחדשות העירונית גם היבט חברתי-סביבתי ולא רק היבט כלכלי-נדל"ני. בשכונות ותיקות רבות במרכז הארץ הולכת האוכלוסייה ומזדקנת, ובמקביל משפחות צעירות המעוניינות להישאר לגור במרכז הארץ רוכשות את הדירות הישנות בבניינים הרעועים והמיושנים במחיר נגיש יחסית.

לעתים, נעשית הרכישה מתוך תקווה, או אפילו יוזמה משותפת של הדיירים, להיכנס לפרויקט של פינוי-בינוי והשבחת הנכס שלהם והצערת האזור כולו. כל התהליכים נעשים בכפוף להחלטות ולאישורים של הרשות או העירייה, והיא זו שמאשרת בכמה יורחב הפרויקט: לעתים זה יהיה רק עוד כמה דירות ספורות ולעתים יהפוך המבנה הנמוך לבניין גבוה – מעין תהליך של התפרשות לגובה במקום לרוחב. יזמים, אדריכלים וחוקרים בתחום מאמינים ששם טמון העתיד העירוני בארץ. 

בתמונות:
פרויקט "יסוד המעלה" בהוד השרון, חברת בן שלום יהושע בע"מ
"מטמון כהן 7 ת"א", יזמים - בני דמתי, רוני אלבק ורונן מופרדי
"המעגל 15" בגבעתיים, יזם - אוראקל יזמות נדל"ן
פרויקט "אבנר אחד" ברמת גן, יזם - מותג עירוני